201611.15
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¿Hasta cuando puedo reclamar las cantidades entregadas a cuenta de una vivienda sin entregar?

Una práctica habitual en la adquisición de viviendas en construcción en España es la entrega por el comprador de una cantidad de dinero a cuenta del precio final de compra. Esta costumbre se remonta a los años cincuenta y cogió fuerza a mediados de los años sesenta, siendo una importante fuente de financiación para las empresas promotoras y constructoras. Pero que también ha conllevado especiales riesgos para el comprador: la pérdida del dinero entregado. Tras el estallido del «escándalo Nueva Esperanza»[1] el legislador trató de darles solución con la promulgación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que configuraba un especial sistema protector para los adquirentes de viviendas en construcción.


Hasta la crisis económica de 2008 esta Ley cayó en el olvido. Apenas suponía una formalidad para las empresas constructoras antes del inicio de la construcción, a saber: contratar una línea de avales, o un seguro de caución, que garantizase las cantidades entregadas a cuenta por los compradores. El resto de obligaciones legales, como se ha visto a lo largo de estos años, podía cumplirse con mayor o menor diligencia. Esta filosofía de mero trámite formal hizo que tanto por empresas constructoras, como por entidades avalistas y compañías aseguradoras, se llegasen a desatender absolutamente las obligaciones y exigencias que la Ley 57/1968 preveía, y que salvaguardaban la devolución de las cantidades anticipadas.


Sin embargo, tras el estallido del Boom Inmobiliario en España, la Ley ha recobrado especial protagonismo. Su contenido normativo, aunque breve, ha permitido a muchos compradores recuperar las cantidades entregadas y condenado a la empresa constructora a su retorno gracias a la ejecutividad del aval.


Pero ¿qué solución cabe cuando la empresa constructora es insolvente? En nuestro país han sido numerosas las empresas promotoras declaradas en concurso de acreedores. Y muchos compradores se han visto abocados a perder su dinero invertido en la compra de una vivienda por los incumplimientos de la constructora. Ante esta situación nuestros Tribunales han permitido a muchas personas recuperar las cantidades anticipadas gracias a una interpretación de la Ley que va más allá de la literalidad de su articulado, pero que respeta el espíritu de la norma: salvaguardar los intereses económicos del consumidor.


Para ello, Juzgados y Audiencias de España han condenado a las entidades bancarias avalistas y a las compañías aseguradoras a la devolución de las cantidades cuando avalaron aquéllas, o aseguraron éstas, a empresas constructoras que incumplieron las disposiciones de la Ley. Se trata de un ejemplo de responsabilidad objetiva donde el tercero avalista o asegurador incurre en culpa in vigilando. Es decir: ignorar qué hacía la empresa constructora con las cantidades anticipadas entregadas a cuenta.


Como reflexiona el Tribunal Supremo en su sentencia de 21 de diciembre de 2015, «La jurisprudencia de esta Sala sobre la Ley 57/1968, conformada sobre todo a raíz de las situaciones creadas por la crisis económica y financiera (promotores en concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no iban a recibir las viviendas), está presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios). […] la “responsabilidad” que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de “exigir”. En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia


Resultan responsables las entidades de crédito y las compañías aseguradoras (STS de 12 de septiembre de 2016) y son condenadas a la devolución al comprador de las cantidades anticipadas entregadas a cuenta más el interés legal.


La Ley 57/1968 es aplicable a todas aquellas cantidades anticipadas que se entregaron hasta el 31 de diciembre de 2015. A partir del 1 de enero de 2016 la regulación se encuentra en una nueva norma: la Ley 20/2015, que ha alterado la regulación, a pesar de los mínimos cambios introducidos en la normativa. Entre los cambios introducidos destaca, además, los plazos para reclamar las cantidades anticipadas bajo la vigencia de la Ley 57/1968, al haberse modificado la regulación contenida en el Código civil. Así, los plazos para efectuar la oportuna reclamación son:


  • Las cantidades entregadas a cuenta anteriores al 7 de octubre del año 2000 no pueden reclamarse en la actualidad al haber prescrito la reclamación.
  • En cambio, las acciones en reclamación de las cantidades entregadas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005 prescribirán, por aplicación de la regla transitoria de la Ley 42/2015 –que se remite, a su vez, al art. 1939 del Código civil–, el 7 de octubre de 2020.
  • Por último, las cantidades que se entreguen desde el 7 de octubre de 2015 podrán reclamarse en un plazo de 5 años, conforme al art. 1964 del Código civil.

Por ello, la responsabilidad de las entidades bancarias avalistas y las compañías de seguro anima a muchos compradores, que entregaron una cantidad de dinero a cuenta del precio global de la vivienda, a reclamar judicialmente la devolución de su dinero. Sobre todo teniendo en cuenta que el tiempo apremia al haberse alterado, y recortado, el plazo de prescripción.


Autor: Francisco Molins

[1] http://elpais.com/diario/1976/06/15/sociedad/203637602_850215.html y http://elpais.com/diario/1992/08/04/madrid/712927463_850215.html